こんにちは。
今回はマンションを買った時、特に注意した点について書いてみました。
住宅は頻繁に購入するものではないですので是非、失敗しないためにも色々と調べてください。
住んでみてわかった事、購入前にチェックした事などをお伝えしたいと思います。
購入資金
まずは初めに考えなくてはいけないのは購入資金です。
欲しいという気持ちが出たときに貯金があれば問題ありませんが、貯金がない場合はまず諸費用、リフォーム費用、引っ越し費用などを計算し貯金してから物件を探しましょう。
資金がなくても買えるような表記の広告を出している不動産会社がありますが、諸費用分は金利が高くなったり、組み込みができない金融会社もありますので諸費用分程度は貯めておく必要はあると思います。
最低でも諸費用分新築で3～5％中古で６～10％ですので２０００万の中古マンションなら2000万円の8％で約160万円10％では約200万円が必要になります。
住宅ローンは年収の約２０パーセントが無理なく返せるラインのようなのでこのライン以下の物件を35年ローンで購入すれば問題ないと思います。
年収300万円ならば約１３００万円の物件を購入する。（35年ローン）
年収400万円ならば約１７００万円の物件を購入する。（35年ローン）
年収500万円ならば約２２００万円の物件を購入する。（35年ローン）ただ住宅ローンの審査が落ちる可能性もありますので今あるローンをすべて払い終える事も考えた方がいいと思います。
住宅ローンの審査が通らない理由は、信用情報、年収、勤続年数、借入時と完済時の年齢、物件の評価額などがあります。
▼前回資金についてまとめましたので参考にしてください。
マンション購入！ メリット・デメリット 買って大丈夫なの？お金編
災害リスク
次に大事だと思ったのがやはり災害です。
日本は地震が多く、台風や大雨などの災害が毎年のように起こっています。もちろん防ぎようがないものはしょうがないのですが情報があるものに関しては最低限調べて、その土地の危険を把握して購入した方が安心です。
その土地の危険度は「国土交通省のハザードマップ」で簡単にわかります。災害種別で洪水、土砂災害、高潮、津波を設定するとどれくらいの災害が起こる土地なのかがわかります。勿論、目安にしかなりませんのでどの災害が起きたとしても避難場所、避難経路が安全であれば問題ないと思います。緊急車両、消防車などが入るずらい物件などもあるので実際に内見に行くときなど周辺道路の確認もしておいた方がいいと思います。
▼国土交通省ハザードマップポータルサイト
ハザードマップポータルサイト
国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。
物件のチェックしたい項目
1. 建物の正面とか裏面などに気になる亀裂、割れ目などがないか。
2. 掲示板の張り紙にどんな事が書いてあるか。
3. 駐輪場に停めてある自転車はきちんと整頓されているか。
4. ゴミ置き場が整頓されているか。
5. 大規模修繕がきちんと実施されているか。（通常12年に一度程度の周期）
6. 修繕積立金と管理費が適正か。
7. 周辺環境の雰囲気はどうか。
8. 市場価格を調べる。
9. 駐車場が機械式かどうか。
10.室内を細かく見る。
11.売り手の方に聞けるだけ聞く。チェックするポイント
1.外観、特に裏側の目立たない場所などに亀裂などがある場合築年数にもよりますが注意が必要です。
2.掲示板を見ると張り紙などがあるので更新されているか。どんな注意書きがあるか等確認するとそのマンションの現状がわかります。
3.ゴミ置き場なども整理されているか、カラスなどの対策、誰でも捨てられる環境だと不法投棄など物件の価値が下がってします恐れがありますのでチェックしましょう。
4.駐輪場などが掃除をされているか、壊れた箇所がないかなどは細かくチェックしましょう。
5.大規模修繕の今後の予定を確認する。もし終わっていたら建物の汚れ具合などもチェックしましょう。
6.目安にしかなりませんが修繕積立金と管理費の合計が平均（2〜3万円程度*）以上になっているか。安いと危険大規模修繕の際お金が足りなくなり追加で払う可能性も出てきてしまいます。実際現在住んでいるマンションもそういう話が出てきた事があります。その時は業界に精通している住人がいた為通常お願いする会社以外で入札をして今ある資金でできたので追加はありませんでした。その後管理人の勤務日数を減らすなど削減をしました。
7.マンション内だけでなく、周辺環境の雰囲気、平日と休日、昼間・夜間も必ずチェックしましょう。時間帯、天候などで雰囲気が大きく変わる場合があるためです。また買い物の便利性、騒音、安全。夜、雨の日に観に行くこともおすすめします。近隣の駐車場の状況も歩いて確認して相場を知っておくのも大事です。（マンションの駐車場ぼ使用料金が相場より安すぎる場合は後で修繕積立金が足りなくなる可能性が出てくるので注意が必要です。）
8.市場価格を調べる。不動産会社の仲介担当に色々と物件の情報を持って来てもらいまた自分でもネットなどで探すと大体の市場価格がわかります。適正な価格で購入するために必ず調べましょう。実際私も交渉してもらい購入の際50万円安くしてもらいました。
9.駐車場が機械式ですと交換の部品が無くなったら全て交換になりますので全ての駐車場が機械式の物件は修繕積立金が高くなる事が予想されます。出来れば自走式がベストです。家のマンションは交換費用が高すぎて取り壊して台数を減らして平置きのみにしました。
10.室内は細かくみたいです。すべての窓の開閉、床のきしみがないか、水平器を持っていき傾きもチェック、天井や壁に水漏れやひび割れがないかを確認します。部屋の隅の方にカビや黒ずんでいることもあるので注意深くチェックしてください。給湯器も10年位経つと壊れる恐れがありますので確認しましょう。家の給湯器はガスの床暖房がついているタイプでしたので35万円位しました。またトイレも水漏れの後がないか、お風呂内、ドアのパッキンなどのカビなども確認しましょう。
11.最後に売り手の方に聞けるだけ聞く。売り手の方と直に話せる場合と不動産屋を通して聞く場合がありました。家は直に売り手の方がご対応くださり気になる部分を全て聞くことができました。例えば、なぜ売るのか？（子供ができ狭くなった。）両隣、上下の住民を把握しているか？（全ての方把握されていました。）マンションでの問題がないか？（別の階でタバコの煙問題）などを正直に全て答えて頂いてまた総会の書類も見せてもらい、こちらの気になる点を指摘して価格も下げて頂き、納得して購入することができました。１番の決め手は売り手さんの売る理由で「子供ができなくてこのマンションを買ったらすぐに２人できて狭くなった」と言っていた事でした。家も不妊治療中でお参りなども行っていたので丁度いいと思い購入しました。家もすぐ二人できたのには驚きましたけど。
まとめ
住宅は人生で１番高い買い物です。
新築を購入する方も中古を購入する方も様々な角度から調べて納得をして買ってください。
たくさんお金をお持ちの方なら特に悩まないと思いますが大抵の方は何かしらの葛藤が生まれると思います。何かを妥協しないといけない事もありますし、妥協できなければ「住宅ローンを増やせばいい」となりますが、無理をすると後で必ずお金の苦労が出てきます。高い買い物になればなるほど金銭感覚が麻痺してきて100万円が安く感じられるので冷静に考えて身の丈に合った物件を買う事をおすすめします。
最後に不動産会社の仲介担当の存在が重要です。積極的に動いてくれて、頼みやすく、レスポンスの早い、信頼できる方がいる不動産会社でお願いしましょう。
色々調べていい買い物してください！
